В готовом арендном бизнесе покупатель приобретает недвижимость вместе с денежным потоком от арендатора. Поэтому проверять нужно одновременно сам объект и качество этого потока.
Проверьте объект и право
- Выписка ЕГРН и основание права собственности
- Обременения, залоги и ограничения
- Площадь и назначение помещений
- Перепланировки и существенные технические изменения
Разберите договор аренды
- Срок и условия досрочного расторжения
- Размер базовой аренды и переменной части
- Индексация и дата следующего пересмотра
- Обеспечительный платёж
- Распределение коммунальных и эксплуатационных расходов
Пересчитайте денежный поток
Ставку капитализации корректно считать от сопоставимого годового дохода и цены недвижимости. Если в объявлении фигурируют дополнительные инвестиции или продаётся доля, знаменатель и доход должны соответствовать одному и тому же экономическому объекту.
Частые вопросы
Достаточно ли посмотреть CAP rate из объявления?
Нет. Проверьте, какой именно доход использован в числителе и какие расходы исключены.
Что важнее — объект или арендатор?
Оба элемента. Слабый объект с сильным текущим арендатором и хороший объект со слабым договором несут разные, но существенные риски.
