Как проверить арендатора перед покупкой ГАБ

В готовом арендном бизнесе легко увлечься красивой доходностью. Но доходность держится на арендаторе и договоре. Если арендатор съедет вскоре после сделки, расчёт окупаемости придётся пересматривать.

Поэтому проверка арендатора — не формальность, а часть оценки объекта.

1. Начните с договора аренды

Попросите договор и посмотрите не только ставку. Важны срок, условия продления, индексация, расходы, депозит и право сторон расторгнуть договор.

• ✓дата начала и окончания договора
• ✓порядок продления
• ✓размер ставки
• ✓индексация
• ✓депозит или обеспечительный платёж
• ✓коммунальные и эксплуатационные расходы
• ✓условия досрочного расторжения

2. Проверьте историю платежей

Спросите, как долго арендатор платит и были ли просрочки. Хорошо, если продавец может показать поступления по аренде, акты, переписку по оплатам или другую подтверждающую информацию.

Разовая просрочка не всегда критична. Важно понять причину и повторяемость: это технический сбой, временная проблема или системный риск.

3. Оцените, насколько арендатор привязан к месту

Сильный арендатор — это не только известное название. Важно понять, зачем ему именно это помещение: трафик, район, оборудование, ремонт, точка выдачи, близость к клиентам, разрешённый вид деятельности.

Если арендатор легко переедет в соседнее помещение, риск выше.

4. Разберите расходы собственника

Иногда ставка кажется высокой, но часть расходов остаётся на собственнике. Тогда чистый доход ниже, чем указано в презентации.

• ✓налог на имущество
• ✓коммунальные платежи
• ✓эксплуатация
• ✓ремонт и обслуживание
• ✓управляющая компания
• ✓страхование, если оно есть

5. Посмотрите условия расторжения

Особое внимание — праву арендатора выйти из договора быстро и без существенных последствий. Если такое право есть, покупателю нужно учитывать сценарий съезда и срок поиска нового арендатора.

Спросите, были ли переговоры о продлении и есть ли признаки, что арендатор планирует оставаться.

6. Какие вопросы задать продавцу

• ✓как давно арендатор в помещении
• ✓были ли просрочки
• ✓есть ли депозит
• ✓планирует ли арендатор продлевать договор
• ✓кто делал ремонт
• ✓кто оплачивает эксплуатационные расходы
• ✓есть ли альтернативные арендаторы для этого помещения

7. Как учитывать риск в цене

Если договор длинный, платежи подтверждаются, расходы понятны, а арендатор стабилен, объект может оцениваться выше. Если договор короткий, история платежей слабая или арендатор может легко уйти, это повод осторожнее считать доходность и окупаемость.

Чек-лист проверки арендатора

• ✓договор прочитан полностью
• ✓платежи подтверждаются
• ✓понятны депозит и индексация
• ✓понятны расходы собственника
• ✓условия расторжения не делают доход слишком хрупким
• ✓арендатору есть смысл оставаться в помещении
• ✓есть план на случай съезда

Читайте также

Что сделать дальше